Vender sin sustos
Para propietarios que van a vender una vivienda y quieren preparar bien su próxima Renta.
Vender un piso parece fácil: precio, notaría y dinero en la cuenta. Pero la fiscalidad llega después, cuando ya no hay margen para ordenar facturas. En el IRPF no se tributa por todo lo cobrado, sino por la ganancia real.
Esa ganancia compara el valor de venta con el valor de compra, aunque ambos importes se ajustan. Al precio de adquisición puedes sumar impuestos, notaría, registro, gestoría y otros gastos de la compra. También las mejoras que aumenten el valor, la vida útil o las prestaciones de la vivienda. No es lo mismo reformar que pintar para vender mejor. Hacienda suele mirar con lupa lo que parece mantenimiento.
Por eso hay que conservar facturas, justificantes de pago, licencias y presupuestos. En fiscalidad, tener razón no siempre basta: hay que poder demostrarla. Y aquí la Administración no suele regalar confianza.
Del precio de venta pueden restarse gastos soportados por el vendedor, como la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal, el certificado energético o ciertos costes para entregar la finca libre de cargas. En cambio, los intereses y gastos financieros de la hipoteca no deben meterse sin más.
Si la vivienda estuvo alquilada, revisa las amortizaciones fiscalmente deducibles, porque reducen el valor de adquisición y pueden aumentar la ganancia final. Es un detalle discreto, pero a veces cambia mucho el resultado.
La ganancia, si existe, tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos que actualmente van del 19% al 30%. Aun así, hay exenciones importantes. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra dentro del plazo legal, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta. Y si eres mayor de 65 años, la venta de tu vivienda habitual puede no tributar.
La plusvalía municipal no es la Renta. Puede existir aunque en el IRPF no haya cuota por la venta, así que no conviene pagarla por inercia ni olvidarla por despiste.
Vender bien no es vender deprisa. Es llegar a la firma sabiendo qué documentos guardar, qué gastos cuentan y qué beneficios fiscales puedes aplicar sin forzar la norma. Porque pagar impuestos corresponde; pagar de más por no haber preparado la operación, no.
LET’S GO
Gabi Martínez
Economista
MARTINEZ ABAD CONSULTORES
