Vivienda: revisa el contrato y haz números
Para propietarios, inquilinos y quienes alquilan viviendas por temporadas o para estancias cortas.
Si tienes una vivienda alquilada, estás buscando piso o gestionas alojamientos turísticos, las nuevas medidas de vivienda pueden afectar a tus contratos y a tus impuestos. Antes de renovar, subir la renta o recuperar el inmueble, conviene revisar los papeles y calcular las consecuencias.
El BOE del 7 de octubre publica dos reales decretos-ley, pendientes de convalidación. Algunas medidas ya están en vigor; otras tienen fechas posteriores. El calendario también cuenta.
Antes de comunicar que no renuevas
La reforma prevista para el 15 de noviembre establece, cumplida la duración mínima y sin preaviso válido, prórrogas sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Su aplicación a los contratos existentes depende del régimen transitorio.
El preaviso del propietario pasa, como regla general, a seis meses. Además, decidir no prorrogar puede generar una indemnización: el mayor importe entre doce mensualidades y una por cada año de residencia, calculadas conforme al sistema de referencia, con una alternativa cuando este no proporcione un valor.
Existen excepciones y reglas transitorias para contratos y comunicaciones anteriores. No conviene enviar un aviso sin comprobarlas.
La actualización de la renta tiene límites
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la regulación extraordinaria impide incrementos cuando la renta supera el límite aplicable del sistema de referencia. En los demás casos, contempla un nuevo acuerdo y, si no lo hay, un máximo del 2 %.
También se prevé una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos. Debe solicitarse y exige, entre otras condiciones, estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Cobrar menos puede compensar, pero hay que calcularlo
Para el propietario cambian las reducciones fiscales del rendimiento del alquiler. Su aplicación depende de las condiciones del contrato, su fecha y el régimen transitorio.
Antes de descartar una rebaja, compara lo que dejarías de cobrar con lo que ahorrarías en IRPF. Una reducción fiscal mayor puede compensar parte de esa pérdida, e incluso mejorar el resultado después de impuestos.
El ahorro depende de los gastos deducibles, tus restantes ingresos y tu tipo marginal. Por regla general, cuanto mayor sea este, mayor será el ahorro por cada euro que deje de tributar. La misma rebaja no produce el mismo resultado para todos.
Y cuidado con los porcentajes: la reducción se aplica al rendimiento neto positivo. Hacienda no te devuelve ese porcentaje del alquiler.
Inquilinos y estancias cortas
Para el inquilino se incorpora una deducción estatal del 10 %, con base imponible inferior a 33.007,20 euros, límites y restricciones por disponer de otra vivienda próxima.
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta treinta noches al mismo arrendatario pasan a tributar al 10 % de IVA, con la excepción prevista para la vivienda habitual del arrendador. Los servicios hoteleros también determinan la tributación.
El alquiler de temporada exige justificar una necesidad temporal real. Escribir «de temporada» en la cabecera no hace ese trabajo.
Reúne el contrato, las prórrogas, los avisos y los justificantes de ingresos y gastos. Antes de decidir, comprueba qué regla te corresponde y compara el resultado después de impuestos. El titular orienta; la cuenta de tu vivienda necesita tus datos.
LET´S GO
Gabi Martínez
Economista
MARTINEZ ABAD CONSULTORES