Arrendamiento con opción a compra o venta con precio aplazado, dos modalidades alternativas cuando, entre otros motivos, el propietario de un inmueble desea cerrar la operación de venta y el comprador no tiene financiación a corto plazo.

En ambos casos debemos de estar muy atentos a la fiscalidad, se devengan varios impuestos que se deben calcular previamente para obtener una información más real del resultado económico de la operación. Y esto, tanto el vendedor como el comprador.

En una compraventa al uso, es de todos sabido que el comprador corre a cargo con el IVA o ITP, el vendedor con el I. Plusvalía e IRPF. Hay escritura, hay entrega de posesión del inmueble, comienzan a contar los plazos y previamente tenemos todos los datos para calcular, precio de venta y gastos, de compra y gastos e impuestos, años transcurridos y valores fiscales (cuestión que está en pleno cambio).

En un arrendamiento con opción a compra, hay un tiempo en que el futuro comprador es arrendatario y el propietario, potencial vendedor, es arrendador, y como tal se deben tratar los hechos, ingresos y gastos por arrendamiento. La parte cobrada en concepto de opción de compra tributará en la base general del IRPF, y al perfeccionar la compraventa, de nuevo, se genera otra alteración patrimonial a tributar en IRPF, en este caso, sólo si se produce ganancia.

En la compraventa con precio aplazado, la venta se ha producido, normalmente en documento privado, y si hay entrega de la posesión del inmueble, corren los plazos a los efectos del Impuesto de Plusvalía Municipal, del IRPF, que puede tributar de forma aplazada si estos plazos se distancian más de 12 meses, y para el comprador el ITP, porque se produce el cambio de posesión del inmueble.

De modo que, al precio deseado, además de todos los gastos de los distintos intervinientes, debemos añadir las arcas públicas, municipales, autonómicas y estatales. ¡¡¡Suerte!!!

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Gabi Martínez
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Estos y otros, vehículo, desplazamientos, etc, son la eterna pelea con la AEAT a la hora de que esta los considere como gastos fiscalmente deducibles de la actividad de un empresario. Es decir, no es que la norma fiscal prohíba comer o dormir fuera de casa, tener un vehículo turismo, coger un avión, hacer una llamada el domingo, etc, cómo si nos compramos un yate, es lícito. Lo que prohíbe la norma es deducirlo fiscalmente, porque “no existe una correlación entre el gasto y los ingresos”, es decir, que no son necesarios en la actividad, que no generan ingresos, … y en el fondo, dice entre líneas el legislador, “si dejo que te deduzcas el ticket del restaurante, me metes los de toda la pandilla de amigos”. El problema de ser español y el clima mediterráneo. Vaya por delante la presunción de inocencia.

Y si no estás de acuerdo, demuestra que si que existe esa correlación.

Por ahora, con los límites que se aplican para las dietas, hasta 26,67€ o 48,08€, si comes en España o fuera, los gastos en comidas del propio autónomo son deducibles, siempre que se pague con tarjeta.

Pero ¿qué pasa si invito a un proveedor, cliente, colega, empleado …?, no será necesario pagar con tarjeta porque estamos ante otro tipo de gasto, el de atención a clientes, relaciones públicas y demás, pero ¿Cómo demuestro que ese gasto tiene una correlación directa con los ingresos, si luego no cierro ninguna operación con ellos? Pues bien, aquí ha venido el Tribunal Supremo creando jurisprudencia, con su sentencia 458/2021 de 30 de marzo de 2021 y aun tratando de otros asuntos, termina diciendo: “serán, sin embargo deducibles, aquellas disposiciones … realizadas por relaciones públicas con clientes o proveedores, las que con arreglo a los usos y costumbres se efectúen con respecto al personal de la empresa y las realizadas para promocionar, directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios, … y estén correlacionadas con la actividad empresarial dirigidas a mejorar el resultado empresarial, directa o indirectamente, de presente o de futuro, siempre que no tengan como destinatarios a socios o partícipes”.

Es decir, sin ninguna duda, son “acciones dirigidas a la obtención de un mejor resultado”. Directa (que compre) o indirecta (que se fidelice).

Sólo habrá que conservar alguna prueba de que quien estaba sentado en la mesa es cliente o potencial cliente, proveedor, etc … Un correo organizando la cita, sería suficiente.

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En general todos, pero en particular los empresarios, y más necesario cuando ejercéis vuestra actividad como autónomos personas físicas, o empresas muy personalistas, tenéis deberes que hacer, y cuanto antes, mejor.

Un día y puede que, sin previo aviso, te mueres, o “simplemente”, te quedas tonto, inútil, incapacitado. Anticípate, intenta describir el futuro inmediato frente a la “patata caliente” que puede ser tu empresa o negocio en ese momento, que diariamente requiere de una cantidad importante de toma de decisiones, de herramientas, información, etc, que sólo conoces tu. Piensa en la reacción de tus familiares, sobre todo los ajenos a ella, tus empleados, clientes, acreedores, ….

¿Planificamos? Además de dejar un protocolo de actuación, con instrucciones, recomendaciones, personas de contacto, etc, para facilitar una posible sucesión o al menos una liquidación controlada, conviene, si te parece, pensar en tus herederos, también con un testamento actualizado, ajustado a tus últimas voluntades pensando en el bien común de quien se queda, facilitándoles los trámites burocráticos, evitándoles la toma de decisiones conflictivas, buscando la mejor tributación llegado el momento, favoreciendo más a quién lo consideres, incluso, cuando hay menores, facilitando su tutela. ¿Qué tal dejar algún seguro de vida que les cubra el lucro cesante tras tu ausencia y poder cumplir posibles compromisos?, pero cuidado, elige bien al beneficiario, la tributación es para quien recibe y cambia en función del parentesco. ¿Qué tal si evitamos riesgos mediante la disolución del régimen de gananciales con asignaciones meditadas y posterior implementación del régimen económico de separación de bienes?

Pero ¿y si te quedas tonto, incapacitado? ¿Quién firma al día siguiente la venta del apartamento que ya no utilizaréis y cuyo valor en euros os ayudaría a sobrevivir? ¿Quizá un poder general y mancomunado ya?

Quien nada tiene y además ocupa un puesto fácilmente sustituible, poco debe preocuparse en estos sentidos. Los demás, vivamos al día y dejemos el futuro a la providencia, pero quizá sea conveniente dejar asegurado lo que deseas que se haga contigo ante un deterioro irreversible de tu salud, o con tu cuerpo tras el fallecimiento, o, que es de lo que quería hablar hoy, quizá no sea pecado planificar jurídica y fiscalmente, pensando en el bien de los demás, o mejor, en no dañarles.

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Aquí va una mezcolanza de temas, muy brevemente y dejando otros muchos en el tintero.

Para los habituales inversores/ahorradores que todavía vienen creyendo en los planes de pensiones. Si, para 2021 y siguientes, se han llevado un susto. Bueno los que aportan más de 2.000€ al año. Efectivamente, este año ese es el límite con derecho a reducción, siempre que no supere el 30% de sus rentas de trabajo o actividades, y de 1.000€ (antes 2.500€) aportados al plan del cónyuge con rentas inferiores a 8.000€. Pero ….. Sabes que si tu empresa promueve un plan de pensiones (PPSE), plan de previsión social empresarial, las aportaciones realizadas a ese plan tendrían como límite 8.000€. Es decir, que quienes tengan la oportunidad, pueden invertir hasta 10.000€ con derecho a deducción. Que la empresa pueda crear un PPSE es más sencillo de lo que parece, y pueden utilizarlo como salario en especie por las aportaciones que se hagan para el empleado. Hablamos de fidelización con beneficios fiscales para ambos.

Los gastos de comidas de los autónomos. Muchos de vosotros, y nosotros no os hemos podido defender mejor, habéis tenido que aceptar que la AEAT no considere que tengamos derecho a deducirnos como gasto de la actividad aquellas comidas que hemos tenido que realizar durante algún desplazamiento por motivos de trabajo, así como, algunos gastos promocionales, de relaciones públicas, etc. El motivo era porque no podíamos justificar fehacientemente que “ese gasto ocasionaba ingresos, ventas, etc”. Bien, el Tribunal Supremo, ha dicho que ya está bien. A deducir.

Para los potencialmente defraudadores. Un poquito más difícil. Aunque como siempre, “pillarán al tonto”.

Aquí lo más de ir por casa:

• Se disminuye a 1.000€ el importe máximo que podrá pagarse en efectivo en las operaciones en las que alguna de las partes sea empresario o profesional.
• Se obliga a informar sobre saldos en criptomonedas.
• Se intenta dejar más claro el valor para tener en cuenta en los inmuebles, a la hora del Impuesto de Donaciones, Sucesiones, Patrimonio e ITP.
• Para devoluciones improcedentes de impuesto sin requerimiento, además de los intereses de demora, se exigirán recargos.
• Para recargos por declaraciones fuera de plazo, irá del 1% por cada mes completo.
• Para salir en la lista de morosos con la AEAT ya sólo hacen falta 600.000€ (antes 1MM).

Ahí queda este popurrí. Para estudiar estas vacaciones …

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Atentos los dedicados a las ventas a distancia, ventas a través de plataformas digitales, ventas en la Unión Europea. Hay modificaciones en la Ley del IVA con Inicio el 1 de julio de 2021. No afecta a las operaciones habituales entre empresas o comercios.

En lo práctico esperamos aclaraciones en las próximas semanas, pero vamos tomando contacto.

Aparecen dos nuevas categorías de entregas de bienes, bajo la calificación de VENTAS A DISTANCIA

1. Intracomunitarias
2. Importados de países o territorios terceros

Ventas a distancia intracomunitarias de bienes

Transportados por el vendedor y que el destinatario sea un consumidor final (particular).

Ventas a distancia de bienes importados de países o territorios terceros

Transportados por el vendedor, pero desde fuera de la UE con destino a un cliente en la UE. Siendo el destinatario también consumidor final.

El nuevo umbral. Facturación superior a 10.000€ (impuesto no incluido) en la UE, en el año precedente. No superando ese importe por todas tus ventas a la UE, podrás seguir sin cambios fiscales. Si se supera, se debe pagar el tipo de IVA del país miembro de destino, pero existirá un registro o ventanilla única (OSS – One Stop Shop -), mediante el cual se podrá liquidar en el país de origen por la totalidad.

NUEVO MODELO 035 DE DECLARACIÓN CENSAL y NUEVA AUTOLIQUIDACIÓN 369

¡OJO! Se eliminará la exención del IVA para la importación de bienes cuyo valor no supere los 22€. En consecuencia, todos los bienes importados a la UE estarán sujetos al IVA.

Otro concepto de entrega de bienes será el de entregas facilitadas a través de una INTERFAZ DIGITAL (plataforma, portal o medios similares) que faciliten la venta a distancia de bienes importados con valor inferior a 150€ o la entrada en la UE de bienes de un empresario de fuera de la UE. En estos dos casos se va a considerar que es la Interfaz la que recibe y entrega, compra y vende, a los efectos impositivos y será esta quien tribute, para lo que podrá acceder a un régimen especial IOSS para simplificar la declaración y el pago del IVA: la Ventanilla Única de Importación (VUI).

El empresario o profesional, tendrá la obligación de llevar un registro de dichas operaciones.

Se trata por otro lado de acercar la imposición al lugar de consumo. Es decir, cobrar el tipo de IVA que esté en vigor en cada país.

Atentos a la cifra de ventas en la UE, al umbral de los 10.000€ y las interfaces a sus nuevas responsabilidades fiscales.

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… ¿Qué ocurre, por ejemplo, con la vivienda conyugal? La adquirió uno de los cónyuges cuando era soltero y por supuesto, era el único deudor de la hipoteca, pero tras el matrimonio los cargos de esta iban a la cuenta bancaria dónde ambos ingresaban sus salarios. Es decir, la hipoteca de uno era pagada por los dos, pero en el registro de la propiedad seguían constando inscrita a nombre del primero.

No conviene pasar por esta situación tan habitual, me refiero a lo de separarse, pero si llegará el caso, no haber regularizado esta cuestión jurídico-económica, puede traer graves consecuencias a ambos, incluso a los herederos.

Poneos en manos de un profesional. Sólo se trata de equilibrar los patrimonios, de modo que cada uno tenga la propiedad sobre ellos que realmente le corresponde.

Y en caso de que se decida igualar por generosidad, es decir, en este caso, que la parte de propiedad que le corresponde al primero por los pagos realizados por él sólo antes del matrimonio se quiera compartir, de modo que la vivienda pase a ser propiedad de la sociedad de gananciales, previa regularización también de la situación deudora (la hipoteca), tenemos el consuelo al menos, de que no se pagarán impuestos por ello.

A este hilo viene la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3/3/2021. Interpreta que la aportación gratuita por un cónyuge de un bien privativo a la sociedad de gananciales no se encuentra sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ni puede ser sometida a gravamen por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la sociedad de gananciales.

El Tribunal aclara que la aportación gratuita de bienes privativos a la sociedad de gananciales en modo alguno constituye una donación al otro cónyuge, sino que la destinataria del acto de disposición, la beneficiara de la aportación, es la sociedad de gananciales, esto es, el patrimonio separado que es la comunidad de gananciales. No es, por tanto, un negocio entre los cónyuges.

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¿Justo? ¿Injusto? ¿Confiscatorio?

Diversidad de respuestas, seguro, pero recordemos, obligatorio y vigente.

Por lo pronto de no existir, se evitaría parte del dumping fiscal “intra comunitario”, cambios de residencia. ¿Es un atentado contra la propiedad privada?, hace poco opinaban así en la CEOE.

¿Con el IRPF y el IBI, en el caso de inmuebles, no es suficiente? Además de los impuestos que se devengan por el ejercicio de una actividad, por la transmisión de propiedad, incluso lucrativa, etc.

En definitiva, no se trata más que de gravar el ahorro, del que previamente, en su obtención, ya tributó. Una cosa es la redistribución de la riqueza y otra, duplicidad en la tributación.

Es evidente que se trata de un impuesto confiscatorio, que depende del color de quien gobierne, que viene a reponer por quiénes han sabido/podido ahorrar, los agujeros de tesorería de la Administración.

Recordemos que se trata de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, de modo que hay libertad para regular la normativa estatal.

¿Existe algún otro país de la UE? Bueno, no sigamos por ahí.

Hablamos de un impuesto indirecto, que grava el de patrimonio neto (Inmuebles, Activos Financieros, Cuentas Bancarias, es decir, bienes y derechos, menos deudas y obligaciones. Y que entre los bienes no se incluye la vivienda habitual, hasta 300.000 euros de valor.

¿A quién obliga? A cualquier persona, tanto con residencia fiscal en España como sin residencia habitual en nuestro país. Siempre que se den estas circunstancias:

a.- Cuando el valor de sus bienes supere los 2.000.000 de euros.

b.- Simplemente porque la cuota, calculada de acuerdo con las normas del impuesto, y aplicadas deducciones y bonificaciones, resulte a ingresar. Teniendo en cuenta que los primeros 700.000 euros de patrimonio, no se computan, es decir, hay un “mínimo exento” de ese importe. En concreto para la Comunidad Valenciana y sólo para residentes, ese mínimo es de 500.000 euros y de 1.000.000 de euros para discapacitados.

Es decir, si tienes una vivienda habitual valorada en 400.000 euros, un apartamento valorado en 150.000 euros, sin hipoteca, un buen coche, y unos ahorrillos en el banco, está obligado, y pagarás entre un 0,25% y un 3,12%, en la CV. Si tienes cónyuge y en gananciales, corresponde la mitad a cada uno y podrías no estar obligado.

Recuerda, los plazos son los mismos que los del IRPF.

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Con la incorporación de Sonia Diaz en 2019 como nueva directora general de la ATV (Agencia Tributaria Valenciana), ya percibimos que estábamos ante un antes y un después en la gestión para el cumplimiento de las obligaciones tributarias en esta Comunidad.

Ante la pregunta: ¿Cuál es el objetivo de tener una Agencia Tributaria propia?, respondió “Cumplir con el artículo 31 de Constitución; todos contribuirán al mantenimiento del gasto público. La agencia hace que se cumpla ese mandato y lucha contra el fraude. Asistir al ciudadano en sus obligaciones, ser tenaz en la lucha contra el fraude y ser voraz contra los embusteros tributarios, el fraude es una actuación insolidaria que no podemos permitir”.

Y ahora, el Plan de control tributario para este año. Como ya dijo también “me planteo un cambio de filosofía, tender la mano al contribuyente para que se acerque a nosotros, y dejarse ayudar”, y aparecen las directrices del plan, prevención del fraude (Mejorando la asistencia personalizada con citas previas, fomentando la presentación de documentos por vía telemática, impulsando la información fiscal previa a cualquier acto del contribuyente, apoyando a los despachos profesionales intermediarios en las gestiones, etc) y control tributario, mediante actuaciones de comprobación e investigación, como serán entre otras:

La identificación de contribuyente que reside ficticiamente en otra Comunidad para lograr una menor tributación.

La recuperación de la tributación por el Impuesto sobre el Patrimonio, localizando a contribuyentes obligados.

Mejorando en la utilización de la información que deben suministrar los Notarios en el ámbito de los ITP y AJD, y sobre Sucesiones y Donaciones, junto con la propia información que contiene la declaración del IRPF y otras bases de datos en poder de la ATV, localizando hechos imponibles no declarados.

Controlando a personas que hubieran transferido su patrimonio personal a sociedades de carácter patrimonial, con el fin de aplicar beneficios fiscales asociados a la empresa familiar en el ámbito del ISSD y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Asimismo, serán objeto de comprobación las transmisiones patrimoniales onerosas de oro o metales preciosos por una persona particular a un empresario o profesional.

Y ventas de inmuebles que se hayan sujetado a IVA sin reunir los requisitos, evitando el ITP, más gravoso en muchos casos.

Buen momento para hacer oposiciones porque faltarán funcionarios en los departamentos de inspección y para iniciar o reciclar la profesión de asesor fiscal en ayuda real al contribuyente.

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Recientemente se han aprobado una serie de directrices generales para prevenir el fraude e intensificar las medidas de colaboración entre la AEAT y las Administraciones Tributarias de las Comunidades Autónomas.

Parece que se quiere dar un paso más hacia la Administración EFICAZ. Que realmente asista a los ciudadanos y estos no tengan que costear de sus bolsillos, subcontratando gestores por trámites para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales.

Y no es echarnos piedras en nuestro tejado, es de justicia que, con el abono de los impuestos, que en gran parte van a costear la Administración tributaria, estatal y autonómica, a los ciudadanos se les devuelva con un servicio eficaz de ayuda, no con un servicio principalmente de inspección, revisión, sancionador, etc.

La cualificación de los profesionales que nos dedicamos al asesoramiento y consultoría, fiscal, jurídica, laboral, económica, contable, no se debe desaprovechar para simples trámites que la propia Administración debería gestionar. Si no, para ir de la mano de los clientes, empresarios, directivos, autónomos, etc, ayudando, aconsejando en la toma de decisiones, incluso, por supuesto, de planificación fiscal, sucesiones, optimización de costes, personalización de la normativa legal, y por supuesto, defensa de todos sus intereses.

Por citar algo del contenido del Plan, nombraremos el nuevo modelo de asistencia al contribuyente.

Consolidación de las denominadas «Administraciones de asistencia Digital Integral» (ADIs), Asistente Virtual en IVA-AVIVA, Asistente Censal, chat, videollamada, correo electrónico, etc.

La nueva asistencia online en IVA a través del Asistente Virtual y el denominado «Asistente censal», como herramienta de ayuda para la formalización y presentación de la declaración censal.

El «Buscador de actividades», que, le ofrecerá al contribuyente toda la información tributaria inherente a la misma: epígrafe de IAE, obligaciones tributarias, modelos y plazos de presentación etc.

Consolidación de la aplicación móvil «Agencia Tributaria».

Asistencia en la campaña de Renta. Se continuará avanzando en el servicio de Renta WEB con la mejora de la versión del programa de cartera de valores. Y simplificación de los libros registro de actividades.

Crecimiento y consolidación de un sistema informático y de asistencia en el pago al contribuyente a través de canales telefónicos y electrónicos (móvil-app, etc).

Entre otras,

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Recientemente leímos “la economía de Taiwán creció un 3% en 2020 gracias al control de la covid” (fuente: EFE). La primera vez que crece más rápido que China. Y ligeramente superior al año anterior.

¿Es otro mundo? Al parecer, nada de eso, simplemente reaccionó rápidamente frente a la pandemia, cerró herméticamente el país a ciudadanos venidos de China, ya en diciembre de 2019, cuando en el resto del mundo creíamos a China que nos decía “aquí no pasa nada”, hizo uso del BIG Data, GPS, sistema de rastreo envidado. Creo que la estadística da 9 muertes y sobre 900 casos durante toda la pandemia en ese país.

Descendió el consumo interno, evidentemente el miedo y la incertidumbre no se puede evitar al 100%, pero el gobierno alzó el consumo público y equilibró la balanza. Las exportaciones subieron, mayor demanda de elementos electrónicos, las redes 5G, otros requerimientos tecnológicos provocados por el confinamiento en los demás países, etc.

Es evidente que no se trata de elegir entre salvar vidas o la economía, no es necesario llegar ahí, con prevención y eficacia se consiguen los dos objetivos. En Taiwán no descendió el PIB más del 0,58%. Se vieron afectados evidentemente los sectores del turismo, líneas aéreas, y restauración, con la infinitamente menor entrada de turistas. Pero todo el mundo a trabajar a producir, a distraerse, con mascarillas, higiene, distancias y algo más, pero supermotivados porque la “anormalidad” ha sido muy parecida a la “normalidad”.

Nueva Zelanda, Australia, algún otro, también han sido ágiles, al parecer. En España, en la Comunidad Valencia, se desconoce, pero deberíamos conocer la realidad, que no es sólo la que vemos.

Si la recuperación económica depende de las decisiones del gobierno, esperemos que hayan aprendido, y si depende de los empresarios, esperamos que descienda el número de desanimados, deprimidos, psicológicamente paralizados, por no hablar de arruinados y sin crédito. Pero el dinero no se ha evaporado, ánimo a los sectores hacia dónde se ha desplazado, para que revierta por el bien común.

El empresario español, ha saltado vayas muy altas, saltemos o esquivemos, pero sigamos adelante. Acompáñate de buenos profesionales con espíritu integrador y positivo, motiva a tu equipo y no mires atrás más que para aprender.

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